Cómo impacta la crisis cambiaria en los créditos UVA

La crisis cambiaria que llevó el valor del dólar de 21 a 25 pesos entre el 26 de abril a la actualidad genera interrogantes sobre cómo evolucionará la economía y qué ocurrirá con aquellas personas que buscan o ya sacaron un crédito hipotecario bajo la modalidad UVA. En la operatoria de créditos UVA hay tres casos bien diferenciados y sobre los cuales los efectos de la suba del dólar y de la inflación serán diferentes.

Entre los más afectados están aquellas personas que buscan una vivienda y tienen su crédito preaprobado; las que están en la primera etapa de solicitud del crédito; y quienes ya compraron su casa y están pagando el crédito. Son los que están en la última etapa para acceder a un crédito hipotecario UVA los más afectados por la crisis cambiaria. Aunque el Gobierno a través del presidente Mauricio Macri ha anunciado el conflicto ha finalizado, los que están en el último paso enfrentan un cóctel explosivo.

En primer lugar, se reduce en dólares el valor del crédito acordado en pesos para comprar una vivienda. Además, la persona que está en esa situación necesitará demostrar más ingresos para poder aumentar el valor inicial acordado, en caso que el banco acceda a prestarle más dinero. De lo contrario, deberá buscar el dinero que le falta por otro lado. Esta combinación fija una gran restricción para quienes están en la última etapa para acceder a este tipo de líneas, que tuvieron un crecimiento del 150% en el 2017 y que generó unos 60.000 nuevos dueños.

Para explicar un caso práctico de cómo afecta al crisis cambiaria a una persona que ya tiene su crédito UVA preaprobado analizamos el caso de María N., un trabajadora en relación de dependencia que está a punto de perder la posibilidad de comprar su casa en un barrio cerrado del Gran Buenos Aires. Maria N. cuenta a Infobae: “Con mi marido iniciamos el 1 de marzo la gestión para obtener un crédito hipotecario UVA por $5.050.000 para comprar una casa en un barrio privado en Benavidez. Es un crédito a 30 años y presentamos ingresos por unos 120.000 pesos, juntando los sueldos de los dos que nos permitieron acceder a ese crédito y comenzar a pagar una cuota de 36.000 pesos por mes”.

Pero la crisis ha frenado la compra de su casa. Al respecto, Maria N. relata: “El crédito fue preaprobado por el banco el 24 de abril con un valor del dólar a 21, lo que equivalía a un valor de la propiedad de unos USD 240.000. Ahora, con el dólar cerca de los $25, el valor de la propiedad que podemos comprar con esos 5.050.000 que nos aprobaron redujo a unos USD 200.000. Por lo tanto, le faltan unos USD 40.000 para poder acceder a la propiedad que no tenemos y no lo podemos cubrir con un crédito personal. Por ahora no podemos comprar esa vivienda, excepto que el dólar vuelva a costar de nuevo 21 pesos”.

Pero la crisis cambiaria no es el único problema de los créditos hipotecarios UVA, sino también la suba de la inflación que se produjo en los primeros cuatro meses del año. El aumento acumulado llegó un 9,6 y así se consumió más de la mitad de la inflación del 15% que calculó el Gobierno para este año, frente a un valor del 20% al 25% que proyectan las principales consultoras económicas locales.

La modificación de esas metas de inflación anunciadas el 28 de diciembre del año pasado ha llevado a varios bancos del sistema a modificar hacia arriba el ingreso mínimo requerido a los solicitantes para mantener la relación cuota/ingresos en un valor cercano al 25% y reduciendo el monto a financiar en pesos del 30% al 20% en la mayoría de los casos para los créditos UVA a 30 años de plazo.

Desde la Cámara Inmobiliaria destacan: “Por lo sucedido en los últimos días se empezó a observar operaciones que no se podrán concretar y que habrá que comenzar nuevamente el proceso. Estas operaciones significan un 20% de las que estaban en tratativas. Un problema clave que podría ser evitado es cómo se expresa el valor de una vivienda en nuestro país ya que hoy tasamos, ofertamos y vendemos propiedades en dólares; pero tomamos un crédito en pesos y lo pagamos en UVA y hoy está demostrado que el mercado lo aceptó. Es muy importante que eso suceda porque si desde el cero hubiésemos implementado la concreción en una unidad de valor aceptada, hoy no estaríamos pasando por esta problemática”.

Con respecto a la evolución de los precios de las propiedades, de acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, se observa que el valor medio de venta medido en dólares publicados en la Capital aumentaron un 4,7% en los primeros cuatro meses del año, casi la mitad del 10,8 % que aumentaron en el 2017. Pero esa suba continuó con la crisis cambiaria: un departamento de dos ambientes y 50 m2 valía el mes pasado unos USD 130.000 mientras que, en diciembre de 2017, la misma unidad costaba USD 124.000.

Otro caso es el de aquellas personas que pasaron de ser inquilinos a propietarios. Es probable que en los próximos meses su cuota se incremente por el aumento de la inflación, ya que la UVA subiría este año. En los últimos 12 meses, la Unidad de Valor Adquisitivo acumuló un aumento de 25%. El coeficiente que se utiliza equivale al índice de precios al consumidor de cada mes prorrateado diariamente en el siguiente por el Banco Central con la que se ajusta el capital adeudado en pesos y se computan los intereses. A medida en que se pagan las cuotas mensuales se va amortizando una parte del capital, en una forma muy parecida a los círculos cerrados para la comprar un autos 0 km.

En este caso en particular, la evolución de la cuota dependerá sobre todo de cómo se comporte la inflación mensual en Argentina, variable que en definitiva será la que modifique el valor final a pagar por mes. Es indudable que una buena parte de la suba del dólar se trasladará finalmente a los precios al consumidor, generando a su vez un crecimiento del índice de inflación que repercutirá en el valor de la cuota de la vivienda. El impacto será sobre el ingreso salarial del tomador del crédito, que tendrá que destinar una mayor proporción de lo que cobra por mes para hacer frente al pago de la cuota.

Un ejemplo sencillo es el de Matías T., un trabajador en relación de dependencia que cobra unos $30.000 pesos de sueldo y sacó el año pasado un crédito UVA por el cual paga 7.000 pesos por mes de cuota, que en la actualidad representa el 23% de su salario. “Este año voy a tener un incremento salarial del 15%, que es la meta inflacionaria del Gobierno, y mi ingreso pasará a unos 34.500 pesos. Pero como la inflación de este año será del 25%, la cuota del crédito que era de $7.000 pasará a ser de unos $8.750 fin de este año”, cuenta Matías a Infobae. Con los valores de ambas variables actualizados ocurre que, al ser más alta la inflación que el aumento salarial obtenido, Matías deberá destinar un 25% de su sueldo para cubrir la cuota pactada del crédito.

Los principales atractivos de estos créditos indexados hasta 30 años o 360 meses es que la cuota inicial es inferior o similar al valor de una alquiler mensual. Además, es más baja que la de un préstamo hipotecario tradicional a tasa fija y no puede superar una relación equivalente al 25% de los ingresos de su grupo familiar y los bancos financian de un 75% al 80% del valor total de la vivienda.

El otro de los incentivos que tenían estos créditos era una tasa fija del 3,5% anual fijada hace un año por el Banco Nación y utilizada también por otros bancos públicos como el Banco Ciudad y el Banco Provincia. Con esto se buscó impulsar estas líneas a largo plazo, pero desde abril pasado el BNA subió al 7% encareciendo el valor de la cuota a pagar. En la actualidad, el banco por medio de sus créditos UVA lidera el mercado con más del 50% de las operaciones, En números, son unas 28.400 personas que sacaron créditos por unos $40.200 millones entre mayo de 2017 y abril de 2018, sin considerar el Plan Procrear. Esta cifra representa más del 60% del monto de todos los préstamos hipotecarios bajo modalidad UVA.

Las tasas de interés fijadas por el BNA a partir de mayo no incluyen a aquellas personas que ya tienen créditos aprobados y/o pendientes de escrituración. “También que, sin ser una norma general, cada gerente de sucursal tiene la facultad de extender hasta 40 años el plazo máximo del préstamo; o elevar de 25 a 30% la relación de ingreso familiar con la cuota mensual que abona el usuario, en función del nivel de ingresos de su actividad laboral o como jubilado netos de otras deudas financieras; o su edad al obtener el crédito”, explicó a Infobae una analista inmobiliario consultado.

El BNA también suscribió un acuerdo con el programa Procrear para mantener las tasas de interés de 3,5% hasta el 4,5% que durante toda la vigencia del crédito a los beneficiarios (asalariados formales, monotributistas o jubilados) que al 30 de abril cuenten con créditos preaprobados y hayan presentado toda la documentación de la vivienda a adquirir o el terreno y el proyecto de obra a construir, aun cuando no hubieran perfeccionado la escrituración.

Es probable que una buena parte de la suba del dólar que fue de un 20% desde el 26 de abril hasta ahora se trasladará finalmente a los precios al consumidor, generando a su vez un crecimiento del índice de inflación que probablemente repercutirá en el valor de la cuota de la vivienda en el futuro de un crédito hipotecario UVA.